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Prezzi ancora in flessione ma le compravendite scendono

Male soprattutto la fascia bassa del mercato immobiliare  

MESTRE – La crisi continua a mordere il mercato immobiliare. Negli ultimi tre anni, in regione le compravendite sono diminuite con una accelerazione preoccupante: -4,2% nel 2010, -7% nel 2011 e -18,2% nel 2012. Una tendenza che non accenna a diminuire nemmeno per l’anno in corso, con previsioni nerissime. Un quadro preoccupante, che emerge dall’osservatorio degli agenti immobiliari professionali della Fiaip regionale, i cui dati sono stati illustrati ieri a Mestre dal presidente Moreno Marangoni. «Forse non serviva un osservatorio» dice Marangoni «per rendersi conto che siamo in una fase recessiva, ma nell’analisi dei dati raccolti vogliamo sia chiaro a tutti che non si tratta di bolla immobiliare, che la crisi invece è reale e sta peggiorando». Delle 1.300 agenzie di compravendita in attività nel 2011, negli ultimi 15 mesi (2012 e primi tre del 2013) 200 hanno chiuso i battenti. Tra le cause alla base della crisi la più grave è forse quella legata alla contrazione dei crediti alle famiglie, con le banche sempre più timorose nel concedere mutui. I dati, in questo senso parlano chiaro: delle operazioni prese in carico dalle agenzie solo il 17% vanno a buon fine; e tra le non concluse sono ben il 38% quelle abbandonate per difficoltà di accesso al credito. Calano le transazioni, aumentano invece gli immobili messi in vendita, con un +12,6% nel 2012 rispetto al precedente anno. Calano anche i prezzi: -3,3 nel 2011; ulteriore -6,4% nel 2012 e tendenza ancora negativa (-6,2%) per i primi sei mesi del 2013. A Venezia il prezzo di una casa (nuova, in buono stato o da ristrutturare) varia, al metro quadro, tra i 750 euro e i 10.250; a Padova dai 670 euro ai 4.750; a Treviso dagli 840 al 5.280. A Belluno il divario più ampio con la forbice tra 300 euro e 22.000, nella zona turistica di Cortina. La crisi, in questi anni, ha colpito soprattutto il mercato “low cost” perché i potenziali acquirenti di questa fascia (giovani coppie e famiglie straniere ad esempio) non sono più in grado di accendere un mutuo; i giovani perché precari, gli stranieri perché finiti in cassa integrazione o mobilità. «Ma le difficoltà» dice ancora il presidente Fiaip «si stanno estendendo anche alla fascia successiva, quella media». Nel crollo del mercato viene travolto (e non poteva che essere così) anche il settore commerciale. La compravendita di uffici e negozi ha subito un calo, rispettivamente, del 13,3% e del 15,2%, nonostante i prezzi siano anch’essi in caduta libera (addirittura superiori al calo nel residenziale, -7,3% gli uffici e –6,3% i negozi) così come i canoni di affitto. Dal lavoro dell’osservatorio emerge anche una possibile ricetta, per tentare di far fronte alla crisi, che parte dalla proposta di eliminazione delle tasse sulla prima casa e del “doppione” Imu-Tares, fino ad una revisione delle leggi su locazione e compravendite. «Sicuramente una politica di agevolazione al credito, di defiscalizzazione e di incentivazione al recupero del patrimonio immobiliare» conclude Marangoni «potrebbe farci uscire dalle secche». Lo sforzo maggiore spetta alla politica, chiamata ad individuare soluzioni praticabili da subito. L’assenza di un governo, però non aiuta, e l’eventuale ritorno alle urne allontana qualsiasi prospettiva di rilancio in tempi brevi.

Roberto Massaro

 

Va in porto un affare su 10 il mercato è alla paralisi

Grido d’allarme della Fiaip, la contrazione del settore preoccupa gli operatori

Ferme anche le compravendite nei comparti commerciale e direzionale

I DATI – CROLLO DEL MATTONE»TUTTE LE CIFRE IN PROVINCIA

La crisi che ha morso il mercato immobiliare Veneto, rischiando di dilaniarlo, colpisce più che altrove a Venezia, sia nel capoluogo che in provincia. Una preoccupazione che si fa pesante con la lettura dei dati presentati ieri dalla Fiaip, la Federazione degli agenti immobiliari professionali, che da tre anni analizza il mercato per provare a trovare soluzioni adeguate al progressivo e non solo apparentemente inesorabile crollo. Un dato su tutti: a Venezia nel 2012 tra le operazioni di compravendita avviate, solo l’11% è andato a buon fine, poco più di un contratto ogni dieci proposti e gestiti da un’agenzia. Un volume di affari che ha subito, a livello regionale, una contrazione pari a meno 18,2% solo nel 2012, che segue però a quelle un po’ più contenute del 2010 (-4,2%) e del 2011 (-7%). E questo nonostante gli immobili immessi sul mercato siano sempre di più (+12,6%) e i prezzi stiano gradualmente calando mediamente di circa il 5% ogni anno a partire dal 2010. Sul versante dei prezzi, a Venezia capoluogo (e quindi anche a Mestre) si può comprare casa con cifre che oscillano tra i 750 euro al metro quadro per una residenza da ristrutturare fino ai 10.250 per una casa nuova. Un “seconda mano” in buono stato costa tra i 1.000 e gli 8.000 euro a metro quadro. Nei comuni della provincia ogni metro quadro di una casa nuova oscilla tra i 1.200 e i 5.750 euro; un usato abitabile tra i 600 e i 4.750 euro; per una casa da ristrutturare si può spendere dai 250 ai 4.000 euro. Nonostante i cali, però, il mercato è fermo, con ripercussioni (ovvio) anche nel commerciale. Il prezzo di negozi e uffici è calato fino ai livelli minimi di 600 euro a metro quadro per un ufficio o negozio fuori Venezia, e di 800/1.000 euro in centro storico. Ma i pochi che riescono comperare, cosa comprano? Il report della Fiaip ha analizzato anche la tipologia degli alloggi oggetto di compravendita, tracciando anche l’identikit degli acquirenti. Il 33% compra casa per la prima volta in assoluto, mentre il 38% acquista prima casa dopo aver venduto la precedente di proprietà. Meno di un terzo (29%) compera seconde case o per investimento. La maggior parte delle transazioni avviene poi tra privati (70% del totale) mentre solo il 30% delle compravendite avviene tra privati e società. Un segnale evidente della crisi è legato anche all’età degli acquirenti. Solo il 17% è sotto i 30 anni e il 26% oltre i 50, dovuto alla difficoltà di accesso al credito che Fiaip registra come elemento determinante nella contrazione così massiccia del mercato. Non è un mercato per giovani, e nemmeno per single (16% degli acquirenti), altrettanto in difficoltà di fronte alle sempre maggiori spese e tasse legate proprio al mantenimento di un’abitazione propria. A completare il ritratto dell’acquirente-tipo c’è il 45% di famiglie e il 37% di coppie senza figli. E che non sia un momento roseo lo si capisce anche dalla tipologia degli appartamenti che passano di proprietà: il 15% sono monolocali o miniappartamenti; il 54% appartamenti con 2 camere; il 17% compra appartamenti con 3 camere, il 9% una porzione di villa, solo il 4% una casa singola. Tutti dati che pongono Venezia in una posizione ben più preoccupante rispetto ad un quadro regionale di per sé già abbastanza nero, da cui si può provare ad uscire solo con una spinta che deve arrivare da una più incisiva ed attenta programmazione del territorio. La Fiaip lancia così la proposta/ricetta del recupero dell’esistente per rimettere in moto anche l’economia delle imprese edili, dell’artigianato delle piccole aziende locali. Blocco quindi delle nuove costruzioni, puntando a svuotare spazi nei centri urbani con demolizioni mirate e ristrutturazioni o parziali ricostruzioni altrettanto mirate e intelligenti. Una spinta che deve arrivare dalla politica, come è avvenuto per il piano per le città che ha traghettato a Mestre 10 milioni di euro per progetti di riqualificazione in chiave urbana e metropolitana. Alla politica la Fiaip chiede un ulteriore sforzo, indicando nella defiscalizzazione e nella detassazione per la prima casa gli elementi chiave per far ripartire il mercato e per riportare i cittadini a scegliere il mattone come prima forma di investimento sicuro.

Roberto Massaro

Nel Veneto chiuse 200 agenzie  

In Veneto, delle 1.300 agenzie immobiliari professionali in attività nel 2011, 200 hanno già chiuso. L’immobiliare sta pagando forse più di altri settori gli effetti di una crisi che ha portato, in tre anni, ad un calo di oltre il 20% nelle compravendite, circa il 5% all’anno nel prezzo degli immobili. Nel Veneto solo il 17% delle attività di compravendita vanno a buon fine, e tra quelle “finite male” ben il 38% devono il fallimento alla difficoltà di accesso al credito, con le banche sempre più fiscali nel chiedere garanzie a giovani coppie, ultracinquantenni o a stranieri. Come viaggiare con il freno a mano tirato, dato che per ogni contratto saltato ce ne sono tanti altri che, a catena non si concretizzano. Tra coloro che non riescono a vendere, poco meno della metà (44%) dichiara che in caso di vendita avrebbe ricomperato un altro immobile, indipendentemente dal profitto realizzato. (ro.ma.)

 

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